Kā CES aizdevumi izmanto DSCR, lai finansētu investīciju īpašumus

Nekustamā īpašuma investoriem slēgtā tipa otrais aizdevums (CES) piedāvā unikālu veidu, kā finansēt īpašumus, kurus neapdzīvo īpašnieks, nepaļaujoties uz personīgajiem ienākumiem. Izmantojot parāda apkalpošanas seguma koeficientu (DSCR) lai kvalificētos, šie uz ienākumiem no īpašuma balstītie aizdevumi ir vērsti uz īres naudas plūsmu, padarot tos ideāli piemērotus portfeļu palielināšanai. Izpētīsim, kā CES aizdevumi darbojas uz naudas plūsmu balstītiem aizdevumiem un kāpēc tie maina spēles noteikumus.

CES aizdevums ir otrā hipotēka ar noteiktu termiņu, kas neļauj veikt papildu aizņemšanos, un to bieži izmanto līdzās primārajam aizdevumam aizdevumiem, kas nav īpašnieka apdzīvoti. Atšķirībā no tradicionālajām otrajām hipotēkām, kurām var būt nepieciešams personīgo ienākumu apliecinājums, slēgta tipa otrais aizdevums investīciju īpašumiem izmanto DSCR, lai novērtētu atbilstību. Parāda apkalpošanas seguma koeficients mēra īpašuma gada īres ienākumus attiecībā pret tā parāda saistībām, ieskaitot gan pirmo, gan otro hipotēkas maksājumu (pamatsummu, procentus, nodokļus, apdrošināšanu un HOA maksas). DSCR 1,0 vai augstāks norāda, ka īpašuma ienākumi sedz tā parādus, un aizdevēji parasti dod priekšroku 1,25 aizdevumiem, kas balstīti uz naudas plūsmu.

Šī pieeja bez personīgo ienākumu pārbaudes ir būtisks pluss. Investoriem nav nepieciešamas W-2 veidlapas vai nodokļu deklarācijas; tā vietā aizdevēji novērtē īpašuma īres potenciālu, padarot CES aizdevumus pieejamus tiem, kam ir sarežģītas finanses. Tie ir pieejami arī ārvalstu pilsoņiem, ļaujot starptautiskajiem investoriem piekļūt ASV nekustamajam īpašumam bez vietējiem ienākumu reģistriem. Piemēram, ārvalstu pilsonis varētu saņemt CES aizdevumu īres īpašumam, kas ik mēnesi nopelna 4000 USD ar DSCR 1,3, apejot personīgo ienākumu ierobežojumus.

Kombinētās ok struktūras uzlabo elastību. Slēgtā tipa otrais aizdevums var segt pirmos maksājumus vai renovāciju, un tas apvienojumā ar pirmo hipotēku samazina sākotnējās izmaksas. Iedomājieties investoru, kura mērķis ir īrēt īpašumu 500 000 USD apmērā: pirmā hipotēka sedz 75 % (375 000 USD), un CES aizdevums finansē atlikušos 20 % (100 000 USD), atstājot tikai 5 % pirmo iemaksu. Šis pRezervelikviditāti turpmākiem ieguldījumiem.

Tomēr uz DSCR balstītiem CES aizdevumiem ir savi ierobežojumi. Otro hipotēku procentu likmes bieži vien ir augstākas, un kombinētā aizdevuma un vērtības (CLTV) attiecība var sasniegt 75–85 %. Brīvas telpas vai tirgus svārstības var ietekmēt arī uz ienākumiem no īpašuma balstītus aizdevumus, tāpēc investoriem ir jānodrošina liels pieprasījums pēc īres maksas. Neskatoties uz šiem faktoriem, aizdevumi mājokļiem, kas nav īpašnieki, piemēram, CES aizdevumi, piedāvā nepārspējamas portfeļa izaugsmes iespējas, īpaši bez personīgo ienākumu pārbaudes un ārvalstu pilsoņu pieejamām iespējām, kas veicina pieejamību.