Uzlabota taktika DSCR kvalificētu CES aizdevumu izmantošanai investīciju mērogošanai

Pieredzējušiem nekustamā īpašuma investoriem slēgtā tipa otrie (CES) aizdevumi kvalificējas, izmantojot parāda apkalpošanas seguma koeficientu (DSCR) ir stratēģisks instruments neīpašnieku neapdzīvotu īpašumu mērogošanai. Šie uz ienākumiem no īpašuma balstītie aizdevumi izmanto īres naudas plūsmu, apejot personīgo ienākumu pārbaudes, lai sniegtu uz naudas plūsmu balstītus aizdevumus. Iedziļināsimies uzlabotās taktikās, kā izmantot CES aizdevumus portfeļa izaugsmei.

CES aizdevums ir fiksēta termiņa otrā hipotēka, kas pielāgota aizdevumiem, kurus neapdzīvo īpašnieks, un kuras kvalifikācija ir balstīta uz DSCR. Parāda apkalpošanas seguma koeficients salīdzina īpašuma īres ienākumus ar tā parādu, ieskaitot pirmās un otrās hipotēkas maksājumus. DSCR 1,25 norāda uz spēcīgu naudas plūsmu, kas kvalificē investorus slēgta tipa otrajiem aizdevumiem bez personīgo ienākumu pārbaudes. Šī uz naudas plūsmu balstītā aizdevumu pieeja ļauj investoriem koncentrēties uz īpašuma sniegumu, nevis uz personīgajām finansēm.

Viena taktika ir izmantot “piggyback ok” struktūras, lai maksimāli palielinātu sviras efektu. CES aizdevuma apvienošana ar pirmo hipotēku var finansēt līdz pat 85% no īpašuma vērtības, samazinot sākotnējās izmaksas. Ja īres maksa ir 600 000 USD, pirmā hipotēka ir 450 000 USD, bet otrais slēgta tipa aizdevums ir 90 000 USD, tad paliek tikai 60 000 USD pirmā iemaksa, atbrīvojot kapitālu citiem darījumiem. Cita stratēģija ir finansēt renovāciju ar CES aizdevumiem, lai palielinātu īres maksu un tādējādi paaugstinātu DSCR turpmākam finansējumam.

Ārvalstu pilsoņiem pieejamās iespējas paver durvis investoriem visā pasaulē. Ārvalstu pilsonis varētu izmantot CES aizdevumu, lai finansētu ASV daudzdzīvokļu īpašumu ar DSCR 1,4, paļaujoties tikai uz īres ienākumiem. Šis modelis bez personīgo ienākumu pārbaudes vienkāršo pārrobežu ieguldījumus, jo aizdevēji prioritāri piešķir uz īpašuma ienākumiem balstītiem aizdevumiem, nevis vietējo ienākumu apliecinājumiem.

Pieredzējuši investori var izmantot arī CES aizdevumus skaidras naudas refinansēšanai. Piesaistot kapitālu augstas rentabilitātes īres īpašumā, slēgta tipa otrais aizdevums var finansēt jaunus pirkumus, neietekmējot pirmās hipotēkas ar zemu procentu likmi. Piemēram, 200 000 ASV dolāru CES aizdevums stabilizētam īpašumam varētu finansēt otro īres īpašumu, palielinot īpašnieku neapdzīvoto kredītu portfeļus.

Riski ietver augstākas CES aizdevumu likmes un iespējamu DSCR kritumu brīvo telpu dēļ, tāpēc investoriem vajadzētu orientēties uz tirgiem ar augstu īres maksu. Aizdevēji var arī ierobežot aizdevumu summas (piemēram, 500 000 USD) vai CLTV līdz 75 %. Tomēr, ņemot vērā pieņemamu elastību un ārvalstu pilsoņu piekļuvi, DSCR kvalificētie slēgtā tipa otrie aizdevumi ir lielisks veids, kā paplašināties, izmantojot uz naudas plūsmu balstītus aizdevumus.