LIBOR, kas kādreiz bija vissvarīgākais skaitlis finanšu tirgos, pēc 2023. gada jūnija pazudīs no vēstures un vairs netiks izmantots kredītu cenu noteikšanai.

Sākot ar 2022. gadu, daudzi hipotekāro aizdevēju aizdevumi ar regulējamu likmi ir piesaistīti indeksam — SOFR.

Kā SOFR ietekmē mainīgās aizdevuma likmes?Kāpēc LIBOR vietā būtu jāizmanto SOFR?

Šajā rakstā mēs izskaidrosim, kas tieši ir SOFR un kas ir galvenās bažas, aprēķinot regulējamās procentu likmes.

 

Regulējamas likmes hipotēkas aizdevumi (ARM)

Ņemot vērā pašreizējās augstās procentu likmes, daudzi cilvēki izvēlas aizdevumus ar regulējamu likmi, kas pazīstami arī kā ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Termins “regulējams” nozīmē, ka procentu likme mainās aizdevuma atmaksas gados: par fiksētu procentu likmi vienojas par pirmajiem gadiem, bet atlikušajiem gadiem procentu likme tiek koriģēta ar regulāriem intervāliem (parasti reizi sešos mēnešos). vai gadu).

Piemēram, 5/1 ARM nozīmē, ka procentu likme ir fiksēta pirmajiem 5 atmaksas gadiem un pēc tam mainās katru gadu.

Tomēr peldošās fāzes laikā procentu likmju korekcija ir ierobežota (caps), piemēram, 5/1 ARM parasti seko trīsciparu skaitlis 2/1/5.

·2 attiecas uz procentu korekcijas sākotnējo griestu (sākotnējās korekcijas griestu).Ja jūsu sākotnējā procentu likme pirmajiem 5 gadiem ir 6%, sestajā gadā maksimālā robeža nedrīkst pārsniegt 6% + 2% = 8%.

·1 attiecas uz maksimālo robežu katrai procentu likmes korekcijai, izņemot pirmo (virzienu turpmākajām korekcijām), ti, ne vairāk kā 1% katrai procentu likmes korekcijai, sākot ar 7. gadu.

·5 attiecas uz procentu likmju korekcijas augšējo robežu visā aizdevuma termiņā (dzīves laika korekcijas griestus), ti, procentu likme nedrīkst pārsniegt 6% + 5% = 11% 30 gadus.

Tā kā ARM aprēķini ir sarežģīti, kredītņēmēji, kuri nav pazīstami ar ARM, bieži mēdz iekrist bedrē!Tāpēc kredītņēmējiem ir ļoti svarīgi saprast, kā aprēķināt mainīgo procentu likmi.

 

Kādas ir SOFR galvenās bažas, aprēķinot mainīgo likmi?

5/1 ARM fiksēto procentu likmi pirmajiem 5 gadiem sauc par sākuma likmi, un procentu likmi, kas sākas ar 6. gadu, ir pilnībā indeksētā procentu likme, ko aprēķina pēc indeksa + maržas, kur starpība ir fiksēts, un indekss parasti ir 30 dienu vidējais SOFR.

Ar 3% rezervi un pašreizējo 30 dienu vidējo SOFR ir 4,06%, procentu likme 6. gadā būtu 7,06%.

Kas īsti ir šis SOFR indekss?Sāksim ar to, kā rodas aizdevumi ar regulējamu likmi.

Londonā 20. gadsimta 60. gados, kad inflācija strauji pieauga, neviena banka nevēlējās izsniegt ilgtermiņa aizdevumus ar fiksētām likmēm, jo ​​tās bija inflācijas pieauguma vidū un pastāvēja ievērojams procentu likmju augšupvērsts risks.

Lai atrisinātu šo problēmu, bankas izveidoja regulējamas likmes aizdevumus (ARM).

Katrā atiestatīšanas datumā atsevišķi sindikāta dalībnieki apkopo savas attiecīgās aizņēmuma izmaksas kā atsauci uz atiestatīšanas likmi, koriģējot iekasēto procentu likmi, lai atspoguļotu līdzekļu izmaksas.

Un atsauce uz šo atiestatīto likmi ir LIBOR (London Interbank Offered Rate), par kuru jūs bieži dzirdat – indekss, kas agrāk tika atkārtoti izmantots, aprēķinot regulējamās procentu likmes.

Līdz 2008. gadam finanšu krīzes laikā dažas bankas nelabprāt noteica augstākas aizdevumu procentu likmes, lai slēptu savu finansējuma krīzi.

Tas atklāja LIBOR galvenās vājās vietas: LIBOR tika plaši kritizēts par to, ka tam nav reāla darījumu pamata un ar to ir viegli manipulēt.Kopš tā laika pieprasījums pēc aizņēmumiem starp bankām ir strauji samazinājies.

Reaģējot uz LIBOR pazušanas risku, Federālā Rezervju sistēma 2014. gadā izveidoja Alternatīvo atsauces likmju komiteju (ARRC), lai atrastu jaunu atsauces likmi, kas aizstātu LIBOR.

Pēc trīs gadu darba ARRC 2017. gada jūnijā oficiāli izvēlējās nodrošināto nakti finansēšanas likmi (SOFR) kā aizstāšanas likmi.

Tā kā SOFR ir balstīta uz nakti procentu likmi ar Valsts kases nodrošināto repo darījumu tirgū, kredītriska gandrīz nav;un tā tiek aprēķināta, izmantojot darījuma cenu, apgrūtinot manipulāciju;turklāt SOFR ir visvairāk tirgotais veids naudas tirgū, kas vislabāk var atspoguļot procentu likmju līmeni finansēšanas tirgū.

Tāpēc, sākot ar 2022. gadu, SOFR tiks izmantots kā standarts lielākajai daļai mainīgās procentu likmes aizdevumu.

 

Kādas ir regulējamas likmes hipotekārā kredīta priekšrocības?

Federālo rezervju sistēma šobrīd atrodas likmju paaugstināšanas ciklā, un 30 gadu fiksētās hipotēkas likmes ir augstā līmenī.

Tomēr, ja inflācija ievērojami samazināsies, Federālo rezervju sistēma sāks procentu likmju samazināšanas ciklu un hipotēku likmes atgriezīsies normālā līmenī.

Ja tirgus procentu likmes nākotnē samazināsies, aizņēmēji var efektīvi samazināt atmaksas izmaksas un gūt labumu no zemākām procentu likmēm bez nepieciešamības veikt refinansēšanu, izvēloties regulējamas likmes aizdevumu.

Turklāt aizdevumiem ar regulējamu likmi saistību periodā parasti ir zemākas procentu likmes nekā citiem fiksēta termiņa aizdevumiem un salīdzinoši zemāki ikmēneša avansa maksājumi.

Tāpēc pašreizējā situācijā aizdevums ar mainīgu likmi būtu laba izvēle.