LIBOR, kas savulaik bija vissvarīgākais skaitlis finanšu tirgos, pēc 2023. gada jūnija pazudīs no vēstures un vairs netiks izmantots aizdevumu cenu noteikšanai.

Sākot ar 2022. gadu, daudzu hipotekāro aizdevēju mainīgās procentu likmes aizdevumi ir piesaistīti indeksam – SOFR.

Kā SOFR ietekmē mainīgās aizdevumu likmes? Kāpēc LIBOR vietā jāizmanto SOFR?

Šajā rakstā mēs paskaidrosim, kas īsti ir SOFR un kādas ir galvenās bažas, aprēķinot regulējamās procentu likmes.

 

Mainīgas likmes hipotēku aizdevumi (ARM)

Ņemot vērā pašreizējās augstās procentu likmes, daudzi cilvēki izvēlas regulējamas likmes aizdevumus, kas pazīstami arī kā ARM (regulējamas likmes hipotēkas).

Termins “regulējama” nozīmē, ka procentu likme mainās aizdevuma atmaksas gadu gaitā: pirmajiem dažiem gadiem tiek panākta vienošanās par fiksētu procentu likmi, savukārt atlikušo gadu procentu likme tiek regulāri koriģēta (parasti ik pēc sešiem mēnešiem vai gada).

Piemēram, 5/1 ARM nozīmē, ka procentu likme ir fiksēta pirmajiem 5 atmaksas gadiem un pēc tam mainās katru gadu.

Tomēr peldošās fāzes laikā procentu likmes korekcijai ir arī ierobežojums (griestu ierobežojums), piem., 5/1 ARM parasti seko trīsciparu skaitlis 2/1/5.

·Skaitlis 2 attiecas uz sākotnējo procentu korekcijas ierobežojumu (sākotnējais korekcijas ierobežojums). Ja jūsu sākotnējā procentu likme pirmajiem 5 gadiem ir 6%, tad ierobežojums sestajā gadā nedrīkst pārsniegt 6% + 2% = 8%.

·Skaitlis 1 attiecas uz maksimālo robežu katrai procentu likmes korekcijai, izņemot pirmo (maksimālais ierobežojums turpmākajām korekcijām), t. i., ne vairāk kā 1 % katrai procentu likmes korekcijai, sākot ar 7. gadu.

·Skaitlis 5 attiecas uz procentu likmes korekcijas augšējo robežu visā aizdevuma termiņā (mūža korekcijas ierobežojums), t. i., procentu likme 30 gadus nedrīkst pārsniegt 6 % + 5 % = 11 %.

Tā kā ARM aprēķini ir sarežģīti, aizņēmēji, kuri nav pazīstami ar ARM, bieži vien mēdz iekrist bedrē! Tāpēc aizņēmējiem ir ļoti svarīgi saprast, kā aprēķināt mainīgo procentu likmi.

 

Kādas ir SOFR galvenās problemātiskās jomas, aprēķinot mainīgo likmi?

5/1 ARM gadījumā fiksētā procentu likme pirmajiem 5 gadiem tiek saukta par sākuma likmi, un procentu likme, kas sākas 6. gadā, ir pilnībā indeksētā procentu likme, kas tiek aprēķināta pēc indeksa + peļņas normas, kur peļņas norma ir fiksēta un indekss parasti ir 30 dienu vidējā SOFR.

Ar 3% procentu likmes rezervi un pašreizējo 30 dienu vidējo SOFR likmi 4,06%, procentu likme 6. gadā būtu 7,06%.

Kas īsti ir šis SOFR indekss? Sāksim ar to, kā rodas mainīgas procentu likmes aizdevumi.

Sešdesmitajos gados Londonā, kad inflācija strauji pieauga, neviena banka nebija gatava izsniegt ilgtermiņa aizdevumus ar fiksētām likmēm, jo ​​tās atradās pieaugošas inflācijas laikā un pastāvēja ievērojams procentu likmju pieauguma risks.

Lai atrisinātu šo problēmu, bankas izveidoja regulējamas likmes aizdevumus (ARM).

Katrā pārskatīšanas datumā atsevišķi sindikāta dalībnieki apkopo savas attiecīgās aizņēmumu izmaksas kā atsauci pārskatīšanas likmei, koriģējot piemēroto procentu likmi, lai tā atspoguļotu līdzekļu izmaksas.

Un šīs atiestatāmās procentu likmes atsauce ir LIBOR (Londonas starpbanku piedāvātā likme), par kuru jūs bieži dzirdat – indekss, uz kuru iepriekš vairākkārt ir atsauce, aprēķinot regulējamās procentu likmes.

Līdz 2008. gadam, finanšu krīzes laikā, dažas bankas vilcinājās piedāvāt augstākas aizdevumu procentu likmes, lai slēptu savu finansējuma krīzi.

Tas atklāja LIBOR galvenos trūkumus: LIBOR tika plaši kritizēts par to, ka tam nav reāla darījumu pamata un to ir viegli manipulēt. Kopš tā laika pieprasījums pēc aizņēmumiem starp bankām ir strauji samazinājies.

Reaģējot uz LIBOR izzušanas risku, Federālā rezervju sistēma 2014. gadā izveidoja Alternatīvo atsauces likmju komiteju (ARRC), lai atrastu jaunu atsauces likmi LIBOR aizstāšanai.

Pēc trīs gadu darba ARRC 2017. gada jūnijā oficiāli izvēlējās nodrošinātās nakts finansēšanas likmi (SOFR) par aizstājējlikmi.

Tā kā SOFR pamatā ir Valsts kases nodrošinātā repo tirgus nakts likme, kredītriska gandrīz nav; un to aprēķina, izmantojot darījuma cenu, kas apgrūtina manipulācijas; turklāt SOFR ir visvairāk tirgotais veids naudas tirgū, kas vislabāk var atspoguļot procentu likmju līmeni finansējuma tirgū.

Tāpēc, sākot ar 2022. gadu, SOFR tiks izmantots kā standarts lielākajai daļai mainīgās likmes aizdevumu cenu noteikšanai.

 

Kādas ir regulējamas procentu likmes hipotekārā kredīta priekšrocības?

Federālo rezervju sistēma pašlaik atrodas procentu likmju paaugstināšanas ciklā, un 30 gadu fiksēto hipotēku likmes ir augstas.

Tomēr, ja inflācija būtiski samazināsies, Federālā rezervju sistēma uzsāks procentu likmju samazināšanas ciklu, un hipotēku likmes atgriezīsies normālā līmenī.

Ja tirgus procentu likmes nākotnē samazināsies, aizņēmēji var efektīvi samazināt atmaksas izmaksas un gūt labumu no zemākām procentu likmēm, bez nepieciešamības refinansēt aizdevumu, izvēloties aizdevumu ar mainīgu likmi.

Turklāt mainīgas procentu likmes aizdevumiem parasti ir arī zemākas procentu likmes saistību periodā nekā citiem fiksēta termiņa aizdevumiem un salīdzinoši zemāki sākotnējie ikmēneša maksājumi.

Tātad pašreizējā situācijā mainīgas likmes aizdevums būtu laba izvēle.